Yunanistan’da Kaçak Yapılar İçin Geri Sayım Başladı, Yıkılacak MI? Ceza Mı?

Kaçak yapılar için geri sayım başladı. Hangi yapılar yıkım riski altında, hangileri kurtulabilir? Cezalar kapıda.

Yunanistan’da 31 Mart 2026’ya kadar doğru prosedürler tamamlanmazsa, devir işlemlerinde bloke, Tapu Müdürlüğü (Emlak Kayıt/Kadastro), Vergi Dairesi ve İmar Müdürlüğü’nde sorunlar ve hatta yıkımlar söz konusu olabilir.

Önümüzdeki aylarda binalarındaki kaçak yapıları düzenlemeyen mülk sahipleri, devir işlemlerinin engellenmesi, Tapu Müdürlüğü (Emlak Kayıt/Kadastro), Vergi Dairesi ve İmar Müdürlüğü ile yaşanacak karmaşık durumlar ve yıkım tehlikesiyle karşı karşıya kalabilir.

Kaçak yapıların düzenlenmesi, bir mülkün yasallığı için en önemli ön koşuldur. Bu sayede mal sahipleri, mülklerini devretme, “Enerji Tasarrufu” (Eksikonomo) programından finansman sağlama, elektrik bağlatma ve genel olarak mülklerini değerlendirme imkanına sahip olur, varlıklarını kaybetme riskinden korunur.

Kaçak yapıların (kategori 1 ila 4) düzenlenmesi için geri sayım şimdiden başladı ve 31 Mart 2026’da sona erecek. Büyük kaçak yapıları (kategori 5) olan mülkler için düzenleme imkanı Ekim 2020’den itibaren durdurulmuş olup, bu yapılar şu anda devredilemez ve değerlendirilemez durumdadır.

Kaçak yapıları olan mülk sahiplerinin bilmesi gereken tüm bilgileri ve 2026’da yürürlüğe girecek değişiklikleri 7 soru-cevap:

Mülk Sahipleri Ne Yapmalı?

Hemen bir mühendise başvurarak aşağıdaki işlemlerin yapılmasını sağlamalıdırlar:

Mülkün yasal durumunun kontrolü.

Onaylı inşaat ruhsatı projeleri ile mevcut durumun karşılaştırılması.

İhlalin kategorilendirilmesi (1-4) ve cezanın hesaplanması.

TMMOB (TEE) sistemi üzerinden kaçak yapı beyanının sunulması.

Harç ve cezanın (tek seferde veya taksitle) ödenmesi.

Kesin kayıt altına alınması ve Bina Kimliğinin güncellenmesi.

Mevcut Bir Dosya Yoksa Ne Olur?Yeni bir topoğrafik harita çıkarılması veya uzman bir plancı tarafından statik değerlendirme yapılması gerekebilir.

Uzatma İhtimali Var mı?

Çevre Bakanlığı tarafından değerlendiriliyor. Ancak henüz resmi bir taahhüt açıklanmadı. Bu düşünceyle, binlerce mal sahibi için büyük kaçak yapıların – kategori 5 – düzenleme fırsatı 30 Eylül 2020’de sona ermişti. Ayrıca, mülk sahipleri, son yıllarda gelen her yeni düzenlemenin beraberinde büyük ceza artışları getirdiğini de akılda tutmalıdır.

2026’ya Kadar Hangi Kaçak Yapı Kategorileri Düzenlenebilir?

Tüm kategoriler, yani 2011 öncesi ihlaller ve ruhsattan küçük veya orta düzeydeki sapmalar düzenlenebilir. 1983 öncesi inşa edilen kaçak yapılar için düzenleme yapılabilmesi için inşaat ruhsatı zorunlu bir ön koşul değildir.

Hangi Kaçak Yapılar Hangi Kategoriye Giriyor?

Kategori 1: 1975 yılından önce mevcut olan kaçak yapılar. Eğer inşaat 9/6/1975’ten önce tamamlandıysa, 250 Euro harç ödenerek ve özel bir para cezası ödenmeksizin yıkım yükümlülüğünden kesin olarak muaf tutulur.

Kategori 2: 1/1/1983’ten önce mevcut olan kaçak yapılar. Bu mülkler, harç ve özel para cezası ödenerek yıkımdan muaf tutulur. Ayrıca, mal sahibinin gerekli belgeleri sunması gerekir. Eğer yapıda 1/1/1983’ten sonra tamamlanmış kaçak yapılar varsa, mülk kategori 4 veya 5’e dahil edilir.

Kategori 3: Küçük imar ihlalleri olan kaçak yapılar, örneğin:

Binanın dış kontur boyutlarında %5’e kadar değişiklikler.

Arsa üzerindeki zorunlu yeşil alan oranında %20’ye kadar azalma.

Dış cephelere yalıtım eklenmesi.

Açıklıkların boyutlarının değiştirilmesi ve yerlerinin kaydırılması.

Konutlar için 1 metreye, sanayiler ve özel binalar için 2 metreye kadar çevre duvarı yüksekliğinin aşılması.

İnşaat ruhsatında belirtilen binanın başka bir konuma kaydırılması.

Kategori 4: İnşaat ruhsatı olan yapılardaki kaçak yapılar, bunlarla:

Bölgenin imar koşullarında öngörülen emsal, inşaat alanı ve yükseklik gibi imar büyüklüklerinin %20’den fazla ihlal edilmemesi.

Bölgenin imar koşullarında öngörülen emsal ve inşaat alanı gibi imar büyüklüklerinin %40’tan fazla ve yükseklik imar büyüklüğünün %20’den fazla ihlal edilmemesi.

İnşaat ruhsatı bulunan taşınmazlarda toplam inşaat alanının 50 m²’yi aşmaması.

Planlı alanlar içinde gerçekleşmiş kaçak kullanım değişiklikleri.

Plansız alanlardaki binalarda yarı açık alanların kaçak olarak yapılması.

Mülk Sahipleri Başka Neleri Akılda Tutmalı?

Düzenleme, ancak Elektronik Bina Kimliği (Tautotita Ktiriu) düzenlendiğinde tamamlanmış sayılır.

Cezalar, kaçak yapının yüzey alanına, yaşına, bölge fiyatına ve türüne göre hesaplanır.

100’e kadar taksitle ödeme imkanı mevcuttur (aylık minimum tutar 50 €). Tek seferlik ödemelerde %20, cezanın %30’unun peşin ödenmesi durumunda ise %10 indirim uygulanır.

31 Mart 2026’ya Kadar Kaydı “Kilitlemek” İçin Hangi Harç Ödenmelidir?

Harç, kaçak yapıların metrekarelerine göre aşağıdaki şekilde hesaplanır:

Kaçak Binalar veya Kullanım Değişiklikleri İçin:

100 m²’ye kadar: 250 €

101 ila 500 m² arası: 500 €

501 ila 2.000 m² arası: 1.000 €

2.001 ila 5.000 m² arası: 4.000 €

5.001 m²’den fazla: 10.000 €

Bu son tarih yaklaştıkça, mülk sahiplerinin haklarını korumak için hızlı hareket etmeleri ve gerekli düzenlemeleri tamamlamaları kritik önem taşıyor.